Кубышка | Евгений Марченко
@BizLike
Банк смотрит на заёмщика. Я смотрю на объект. Вот почему. Друзья, начинаем новую тему на этой неделе. Займы под залог недвижимости - изнутри. Без прикрас. 30% доходность это не «подарок» - это плата за грамотный аудит. Я займодавец. Даю деньги бизнесу под залог недвижимости. Занимаюсь этим уже 3 года. И первое что я делаю когда приходит заявка - смотрю не на человека, а на объект. Почему? Потому что человек может обмануть, слукавить, да и человеческий фактор никто не отменял. Объект - нет. Вот три вещи которые я проверяю в первую очередь: Реальная рыночная стоимость. Не оценка из документов - а живая цена по которой объект можно продать за разумное время. Это разные цифры. Иногда очень разные. Пример: приходит заявка, в документах оценка 15 млн. Смотрю аналоги на рынке - реальная цена 11 млн. Это нормально. Человек не обманывает - просто оценщик работал в его интересах. Такое бывает часто. Именно поэтому я всегда делаю собственный анализ рынка - независимо от того что написано в бумагах. Ликвидность. Помещение в центре города мегаполиса и области и дом в деревне - это не одно и то же с точки зрения залога. Мне важен один вопрос: как быстро я смогу продать объект если что-то пойдёт не так? Однушка в спальном районе крупного города - продам за 2-3 месяца. Коммерческое помещение в небольшом городе - может полгода и дольше. Чем ниже ликвидность - тем меньше я готов дать денег относительно стоимости. Это не жадность - это математика риска. Дисконт. Я никогда не даю больше 60-70% от реальной рыночной стоимости. Это мой защитный буфер. Пример: объект стоит 10 млн - даю максимум 6-7 млн. Зачем такой запас? Если заёмщик не вернул деньги и мне надо продавать залог - я продам быстро, со скидкой к рынку, покрою все издержки и ещё останусь в плюсе. Всё что выше 70% - это уже зона где займодавец рискует своими деньгами. Я в эту зону захожу, но если есть другие критерии, о которых буду рассказывать в следующих постах. 💡Залог - это не формальность. Это единственная реальная защита займодавца. Всё остальное - слова. На следующей неделе разберу ещё один важный блок - документы. Там тоже есть на что смотреть. А вы сталкивались с частными займами под залог - как заёмщик или как инвестор? 👍 - да, есть опыт 🔥- нет, первый раз слышу детали 😎 - слышал но не разбирался
Перейти к посту Открыть в браузере
Если у вас установлено приложение,
вы можете сразу перейти в канал