Юр-Альянс| Право. Защита. Результат
📌 ВС РФ: Продажа квартиры с маткапиталом и покупка новой. Когда доли детей могут быть меньше 6 кв. м?
Верховный Суд опубликовал Кассационное определение по делу № 3-КАД26-2-К3, которое меняет подход к сделкам с недвижимостью, купленной с использованием материнского капитала.
Суть спора
Гражданка У. приобрела комнату в коммунальной квартире с использованием маткапитала, выделив доли двум несовершеннолетним дочерям. Позже она купила квартиру в Сыктывкаре (уже без маткапитала), а затем решила продать обе квартиры, чтобы переехать в Москву и купить жилье большей площади (59 кв. м). Детям снова планировалось выделить доли.
Органы опеки запретили сделку. Причина: в новой московской квартире на долю каждого ребенка приходилось бы менее 6 кв. м (площадь долей стала бы меньше, чем в старой квартире). Суды первых инстанций поддержали опеку, ссылаясь на ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ.
Позиция Верховного Суда
ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и указал на ключевые ошибки:
1. Специальная норма vs общая. Ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ (запрет на доли менее 6 кв. м) не применяется к ситуациям, связанным с использованием материнского капитала. Этот вопрос регулируется специальным законом — ч. 4 ст. 10 Закона о дополнительных мерах господдержки семей с детьми.
2. Цель маткапитала — улучшение условий. Если вы продаете жилье, купленное на маткапитал, и покупаете новое, вы обязаны выделить доли детям. Но правило о минимальном метраже на новое жилье не распространяется, так как оно приобретается для улучшения жилищных условий семьи.
3. Интересы ребенка важнее формальностей. Опека и суды не должны отказывать автоматически только потому, что доля в метрах стала меньше. Суд обязан исследовать все обстоятельства: стоимость и площадь нового жилья, финансовые возможности родителей, реальную выгоду для детей.
4. Презумпция добросовестности. ВС РФ напомнил о позиции КС РФ: пока не доказано иное, родители действуют в интересах детей. Продажа квартиры ради покупки более комфортного и дорогого жилья в другом городе — это как раз такое действие.
Что это значит для юристов и граждан?
Теперь при сделках с жильем, где были выделены доли детям от маткапитала, органы опеки не могут отказывать только на основании того, что формальная площадь доли ребенка в новом жилье меньше 6 кв. м.
Важно: ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение. Суды должны будут проверить, действительно ли сделка улучшает жизнь детей (площадь, стоимость, ликвидность) и не ущемляет ли ипотека их интересы.
Вывод: Подход стал более гибким. Главное — доказать, что новое жилье лучше старого по совокупности характеристик, а не просто «больше по метражу на бумаге».
Следите за обновлениями — мы будем держать вас в курсе развития практики
#ВСРФ Если у вас установлено приложение,
вы можете сразу перейти в канал