Недвижимость Красноярска|Анастасия Букалина
Недвижимость: самая редкая покупка в браке.
И самая частая причина судов при разводе.
16 законов, которые решают, кому и что достанется.
Здесь нет теории. Только то, на что смотрят в суде.
1. Добрачная недвижимость может стать общей.
-Недвижимость была до брака, значит личная. Но если в браке сделали капремонт или реконструкцию за общие деньги, суд может признать её совместной и поделить.
-Закон говорит о вложениях, «значительно увеличивающих стоимость этого имущества».
Ст. 37 СК РФ.
2. Брачный договор оспорить сложно, даже при неравенстве долей.
-Можно заранее прописать: чья квартира, кому ипотека, как делить при разводе. Только нотариально. Устные договорённости силы не имеют.
-ВС разъяснил: неравенство долей само по себе не делает договор недействительным.
Ст. 40–42, 44 СК РФ. Определение ВС РФ от 27.06.2025 № 305‑ЭС25‑2188.
3. Ипотеку делят пополам, но банку всё равно.
-Суд может поделить долг между супругами. Но для банка оба остаются созаёмщиками — он не обязан переоформлять договор на одного.
-Внутренняя договорённость не освобождает от платежей перед банком.
Ст. 39 СК РФ · Ст. 391 ГК РФ.
4. Завещание не единственный вариант.
-Все знают про обычное завещание. А «наследственный договор» и «совместное завещание супругов» почти не используют, хотя они дают куда больше гибкости.
-Можно заранее и точно определить, кому достанется квартира и на каких условиях. Работают с 2019 года.
Ст. 1118, 1140.1 ГК РФ.
5.Приватизированная квартира: личная, но выселить нельзя.
-Квартиру приватизировал один супруг — она его личная собственность и разделу не подлежит. Но тот, кто от приватизации отказался, получает пожизненное право проживания.
-Оно сохраняется после развода и даже если квартиру продали: новый собственник обязан терпеть жильца.
Ст. 36 СК РФ · Ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189‑ФЗ.
6. Три года на раздел, но не с даты развода.
-Срок исковой давности на раздел совместно нажитого — 3 года. Но отсчёт идёт не с развода, а с момента, когда человек узнал о нарушении своего права.
-Узнали через десять лет, что бывший продал общую квартиру: три года пойдут с этого дня.
П. 7 ст. 38 СК РФ · П. 19 пост. Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15.
7. Личная доля может стать общей.
-Вложили в покупку добрачные накопления или деньги от продажи своего старого жилья: эта часть остаётся личной. -Но только если докажете, откуда деньги и что они пошли именно на эту квартиру.
-Нет доказательств — суд посчитает всю квартиру общей и поделит пополам.
Ст. 34, 36 СК РФ.
8. Продали после развода: срок владения считают с первой покупки.
-После развода супруги часто выделяют доли или переоформляют квартиру друг на друга, а потом продают. Срок владения для налога считается с даты первоначальной покупки в браке, а не с момента раздела.
П. 2 ст. 217.1 НК РФ (ред. ФЗ от 08.08.2024 № 259‑ФЗ).
9. Вычет положен обоим, даже если второго нет в документах.
-Жильё куплено в браке, значит, оно общее. Право на вычет есть у обоих супругов, даже если в договоре и в кредитном стоит только один.
-С покупки один супруг возвращает до 260 тыс. ₽, по ипотечным процентам — ещё до 390 тыс. ₽. Вдвоём семья возвращает до 1,3 млн ₽.
Ст. 220 НК РФ.
10. Ипотека с маткапиталом: доли детям обязательны.
-Использовали маткапитал — обязаны выделить доли всем детям и супругу. Если доли не выделили, а квартиру продали, прокуратура вправе оспорить сделку: суд признает её недействительной, поскольку нарушены права детей.
-Покупателю придётся возвращать квартиру и в судебном порядке добиваться возврата уплаченных денег.
Ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256‑ФЗ.
11. Гражданский брак: делить нечего.
-Штампа нет, значит, нет и режима совместной собственности. Квартира достаётся тому, на кого оформлена.
-Второй партнёр может претендовать только через суд, доказывая свои вложения чеками и переводами, а это всегда тяжело.
Ст. 244–252 ГК РФ.
12. Обязательную долю завещанием не убрать. Если у вас установлено приложение,
вы можете сразу перейти в канал