Юрист по недвижимости и земле Дмитрий Кащаев
Случай из практики.
Года три назад сопровождал сделку по покупке доли в доме в Новосибирске. Ситуация была классическая: цена - ну очень заманчивая, сильно ниже рынка. И, как это часто бывает, на разум покупателей в такие моменты находит помутнение. Желание сэкономить перевешивает любые доводы.
Но я свою работу выполнил, разьяснил проблему еще на стадии заключение предварительного договора и выдал клиентке письменное уведомление о рисках. Суть в том, что по документам дом 1950 -х годов постройки - одноэтажный, а по факту там два этажа и свежие пристройки. Границы участка не определены. Вот я же предупреждал и рано или поздно Мэрия придет с вопросами по ст. 222 ГК за самовольную реконструкцию.
Апрель 2026 года. Раздается звонок.
"Вы были правы, ЧТО ДЕЛАТЬ? Мэрия прислала требование: либо снести второй этаж, либо привести все в соответствие с документами 70-летней давности".
Риэлтор, сопровождавшая ту сделку, предсказуемо оказалась "вне зоны доступа". Она уже не работает и ответила коротко: "Я не в городе, буду только в следующем месяце". Сроки по требованию Мэрии уже тикают, а сопровождение закончилось вместе с получением комиссии.
Самое интересное, что мой номер 2×телефона она дала клиентке молча. Даже не позвонила и не спросила: "Дмитрий, ты готов разгребать этот кейс?". Фактически просто ткнула пальцем в юриста. Я за годы работы постоянно сталкивался с тем, как менеджеры предлагают юристу "взять риски на себя". При этом они как-то забывают, что основную часть вознаграждения получают именно они. Как в сказке про вершки и корешки: им - вершки в виде комиссии, юристу - корешки в виде ответственности и суды.
Соседи по дому тоже включили режим "у нас все нормально". Мол, это ваши проблемы со вторым этажом, нас это не касается. Но здание - это единый объект с одним кадастровым номером. Если суд решит сносить пристройку, это затронет общий конструктив, а арест ляжет на весь дом сразу.
Предвижу вопрос: "А почему не отговорил покупать?". Друзья, юрист - это как навигатор. Я показал, что впереди обрыв. Если водитель все равно жмет на газ, потому что ему очень нравится цена и пейзаж - я не могу слить у него бензин - этика не позволяет. Но я обязан убедиться, что у него пристегнут ремень и он осознает дальнейшие последствия.
Я в этой ситуации чувствую себя спокойно, потому что, несмотря на уход из агентства и частную практику, мой цифровой архив всегда со мной. У меня сохранены не только оригиналы подобных "важных документов", но и скриншоты всех проверок многолетней давности. Пока базы в крупных компаниях теряются вместе с увольнением сотрудников, у меня на руках есть все, чтобы выстроить защиту на случай судебных разбирательств.
Ну и в очередной раз данный кейс наглядно подтверждает, что дешевая цена на входе часто оборачивается дорогими судами на выходе. Как в старом анекдоте: "Вход - рубль, выход - десять" )) Важно понимать, что хороший юрист по недвижимости - это не про красиво провести сделку, это про вашу безопасность спустя годы.
Давно собираюсь в рамочке повесить в кабинете фразу: "Если юрист осторожничает — это признак профессионализма. Если же гарантирует результат и рвется в бой — повод как минимум насторожиться". Если у вас установлено приложение,
вы можете сразу перейти в канал