Клышин Алексей юрист по недвижимости
@klyshin_A
Иногда достаточно одной выписки, чтобы понять: эту квартиру покупать нельзя.
Нам прислали объект на проверку.
Мы даже не начинали глубокий анализ.
Просто заказали отчет и посмотрели историю переходов права.
И уже там стало тревожно.
За 3 года - 4 перехода права собственности.
Для квартиры это уже очень плохой сигнал.
Начинаем разматывать цепочку.
Текущий собственник - Иванова.
До этого квартира была у Петрова.
До этого опять у Ивановой.
И все это за очень короткий срок.
То есть квартира ходила туда-сюда по договорам купли-продажи, как будто это не недвижимость, а мячик.
Спрашиваем:
"Что вообще произошло?"
И вот тут начинается абсурд.
Нам объясняют, что сначала квартиру продали в рассрочку.
Покупатель, по их словам, деньги не выплатил.
Хорошо.
Тогда следующий вопрос:
"И что вы сделали? Пошли в суд? Расторгли договор? Взыскали деньги? Вернули квартиру по закону?"
Ответ прекрасный:
"Да зачем нам суд? Мы просто обратно переоформили квартиру на себя новым договором купли-продажи".
Серьезно?
То есть договор не исполнен.
Деньги не выплачены.
Спор нормально не разрешен.
Вместо суда и нормального расторжения люди просто рисуют новый договор и гоняют квартиру обратно.
А потом хотят продать это следующему покупателю как обычный объект.
Вот в чем проблема.
Первая.
Если прошлый договор реально не был исполнен, такие вещи не лечатся новой бумажкой сверху.
Если обязательства нарушены, спор должен решаться нормально:
через расторжение,
через взыскание,
через суд,
через понятную правовую процедуру.
А не через схему "ну давайте еще один договор подпишем и как будто все обнулилось".
Вторая проблема еще хуже.
Тот человек, который не исполнил сделку и потом, по сути, отдал квартиру обратно уже по сильно заниженной цене, сегодня сам в серьезных проблемах.
У него идут суды.
У него есть долги у приставов.
Уже больше миллиона рублей просуженной задолженности.
И вот здесь возникает самый опасный риск.
Если завтра кто-то из кредиторов подаст на его банкротство, всю эту цепочку сделок начнут поднимать под микроскопом.
И что там увидят?
Что квартира гуляла туда-сюда.
Что сделки шли одна за другой.
Что одна из них, судя по всему, не была нормально исполнена.
Что потом квартиру вернули обратно не через суд, а через новый договор.
Что цена при этом ушла вниз.
Что у участника сделки уже есть долги и судебные проблемы.
А дальше начинаются очень неприятные вопросы:
* не было ли это выводом имущества
* не было ли это нерыночной сделкой
* не пытались ли новой сделкой закрыть старую проблему
* не будут ли эти переходы потом оспаривать в банкротстве
И вот тогда последний покупатель такой квартиры внезапно понимает, что покупал не просто недвижимость.
Он покупал чужой бардак, чужие долги и чужую кривую историю.
И самое показательное знаете что?
Мы даже не начали полную проверку.
Мы просто слегка копнули историю переходов и одного участника цепочки.
И уже этого хватило, чтобы понять:
в такой объект заходить нельзя.
Потому что в недвижимости очень важно не только то, что написано в последнем договоре.
Важно, какой хаос творился до вас.
Если вы видите:
* 4 перехода права за 3 года
* обратные продажи без суда
* неисполненный договор в прошлом
* заниженную цену в следующей сделке
* долги и суды у участника цепочки
это не объект для покупки.
Это объект, в который вас пытаются посадить последним - как самого удобного участника будущего спора.
Мой вывод простой:
если история объекта уже на первом касании выглядит как абсурд, не надо героически его "допроверять".
От него надо уходить.
Если хотите проверить квартиру перед покупкой и понять, нет ли в ней таких мин, записывайтесь на консультацию:
+79032334201
Если у вас установлено приложение,
вы можете сразу перейти в канал
вы можете сразу перейти в канал