Клышин Алексей юрист по недвижимости
@klyshin_A
Что риелтор продавца никогда не скажет покупателю
Есть одна неприятная правда рынка недвижимости.
Риелтор продавца вам ничего не должен.
Он работает на продавца.
Вы ему деньги не платите.
Договора с ним чаще всего у вас нет.
Поэтому ожидать, что он будет защищать ваши интересы — наивно.
Максимум, что он должен — не врать прямо.
Но между
врать
и
не договаривать
есть огромная разница.
И именно на этом строится половина рынка недвижимости.
Покупка квартиры часто напоминает игру в прятки.
Продавец и его риелтор стараются скрыть проблемы объекта.
Покупатель должен эти проблемы найти.
Вот о чём чаще всего не рассказывают на показе.
1. Долги продавца и предбанкротное состояние
Квартира продаётся.
Документы вроде в порядке.
Но если копнуть глубже — у продавца могут быть:
• кредиты
• исполнительные производства
• просрочки
• признаки банкротства
Если человек продаёт квартиру, чтобы вывести имущество перед банкротством, это может создать проблемы уже после сделки.
Но на показе об этом почти никогда не говорят.
2. Бывшие супруги
Квартира куплена в браке.
А согласия супруга нет.
Иногда позиция звучит примерно так:
*"Давайте возьмем заявление от продавца, что он не состоит в браке.
Если прокатит — хорошо.
Если нет — будем думать."*
То есть сначала продаётся риск.
А потом — будем думать.
3. Перепланировка
Очень часто риелтор видит, что перепланировка есть.
Но начинается стандартная история:
*"Унас свободная планировка."*
*"Все так делают."*
*"Банк пропустит."*
А потом выясняется:
• узаконить нельзя
• ипотека не проходит
И проблема внезапно становится вашей.
4. Наследство
Если квартира получена по наследству, главный вопрос:
все ли наследники известны?
Иногда бывает:
• кто-то не вступил
• кто-то не знал
• кто-то объявляется позже
Но чаще всего на показе звучит одна фраза:
*"Нотариус всё проверил."*
5. История квартиры
Очень часто у продавца есть документы только по последней сделке.
А что было раньше — неизвестно.
• использовался ли маткапитал
• были ли суды
• были ли бывшие супруги
• были ли отказники
На это часто отвечают просто:
*"Истории у нас нет, сами проверяйте.»*
6. Кто прописан в квартире
До последнего часто не показывают выписку из домовой книги.
На показе говорят:
*"Там мама прописана. Она выпишется."*
А ближе к сделке иногда выясняется:
• выписаться не могут
• это тетя а не мама
И начинается отдельная история.
7. Соседи
Про соседей почти никогда не рассказывают правду.
Даже если весь подъезд знает, что:
• за стеной алкоголик
• сверху ночные скандалы
• квартира сдаётся посуточно
• в подъезде постоянные разборки
На показе обычно звучит одна фраза:
*"Отличные соседи."*
А реальность вы узнаете уже после покупки.
8. Почему квартиру вообще продают
Это один из самых важных вопросов.
Но чаще всего вам расскажут красивую легенду:
*"Расширяемся."*
*"Переезжаем."*
*"Покупаем дом."*
Хотя причиной могут быть:
• долги
• раздел имущества
• конфликт в семье
• проблемы с квартирой
Легенда продаёт лучше, чем правда.
Кстати, у нас иногда бывают забавные ситуации.
Когда мы звоним по квартире и говорим:
— Мы из агентства Алексея Клышина.
Очень часто на другом конце говорят:
*"Тогда давайте сразу расскажем всё как есть."*
Потому что люди понимают —
мы всё равно будем проверять.
Покупка квартиры — это не прогулка по красивым интерьерам.
Это проверка.
Одни прячут.
Другие должны найти.
И если покупатель не понимает, как устроена эта игра, его очень легко провести по простой воронке:
показ
→ эмоция
→ "квартира классная"
→ аванс
→ проблемы
И самое интересное — большинство покупателей узнают реальные проблемы уже после сделки.
Поэтому я всегда говорю клиентам:
Сначала документы. Потом проверка. Потом решение.
А не наоборот.
Если вы планируете покупать квартиру и хотите понять реальные риски объекта до аванса, можете написать сюда.
Если у вас установлено приложение,
вы можете сразу перейти в канал
вы можете сразу перейти в канал