Недвижимость инсайды
На этой картинке, кажется, хорошо видно, что происходило со спросом на новостройки Московского региона последние шесть лет. После ковидного 2020 года Москва вместе с Новой Москвой постепенно отжирали долю у Московской области. Если в 2020–2021 годах на область нередко приходилось около 40% и больше проданных метров, то дальше ее доля в основном сползала вниз. В отдельные месяцы 2024–2025 годов область занимала уже меньше трети рынка.
Логика этого движения была вполне понятной. Льготная ипотека разогнала спрос, вслед за ним полетели цены, но пока ежемесячный платеж позволял дотянуться до Москвы, покупатель предпочитал Москву. Новая Москва дополнительно давала возможность купить московскую прописку и метро дешевле старой Москвы. В итоге область годами постепенно отдавала долю двум московским сегментам.
В сентябре 2026 года Московская область забрала уже почти 47% всех проданных метров — максимальную долю с апреля 2020 года. И особенно хорошо разворот виден именно на длинном графике: после многолетнего движения доли области вниз последние месяцы она довольно бодро полезла обратно.
Причина, кажется, тоже лежит на поверхности. В Москве так разогнали стоимость квадратного метра, что для покупки нормальной семейной квартиры скоро действительно надо быть долларовым миллионером. Льготная ипотека может субсидировать ставку, рассрочка — растянуть платежи, девелопер — придумать еще несколько финансовых бубнов. Но стоимость самой квартиры от этого никуда не исчезает. Когда условная московская трешка начинает стоить как небольшой капитал, покупатель вынужден либо уменьшать площадь до неприличия, либо ехать дальше от центра.
И вот тут область снова получает свое главное конкурентное преимущество — больше метров за те же деньги. Не потому, что покупатель внезапно полюбил ездить по Новорижскому или Ярославскому шоссе, а потому, что математика семейного бюджета постепенно выталкивает его за МКАД. Особенно это заметно сейчас, когда реальные рыночные ставки делают обычную ипотеку практически декоративным продуктом, а возможности льготных программ все сильнее ограничены.
Есть, конечно, и альтернативная теория происходящего. Возможно, покупатель просто увидел новую схему метро до 2035 года и решил заранее переезжать в область. Все-таки московское метро, которое десятилетиями старательно избегало Московской области, внезапно пообещало прийти туда сразу пачкой станций — в Красногорск, Химки, Мытищи, Балашиху и Ленинский округ. Может, народ просто поверил. Дешевле метры, а метро когда-нибудь само приедет. Некоторые жители Мытищ, правда, могут подсказать, сколько именно десятилетий означает это «когда-нибудь».
Пока по одному сентябрю объявлять великий исход москвичей в область рано. Здесь одновременно наложились сезонность и очередной «последний вагон» семейной ипотеки. Но движение началось явно не вчера, и картинка выглядит довольно показательно. Шесть лет спрос концентрировался в Москве, цены вслед за ним улетали вверх, а теперь рынок начинает искать доступность там, где она еще хоть как-то осталась.
Посмотрим, насколько устойчивым окажется этот тренд. Не хочется пользоваться журналистским штампом про «переток спроса в область», но сейчас данные по регистрациям ДДУ показывают буквально именно это. Если московский квадрат продолжит дорожать быстрее доходов покупателя, область вполне может начать отжирать обратно те метры, которые последние годы у нее забирала Москва.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX Если у вас установлено приложение,
вы можете сразу перейти в канал