Записки инвестора
@vsedengy
🏠 Немного про недвижимость в портфеле и будущие налоги Часть портфеля у меня отведена на бумажную коммерческую рентную недвижимость. Люблю получать постоянный денежный поток. Ранее, долю недвижки закрывали иностранные фонды REIT. Внутри одного фонда сотни объектов недвижимости по всему миру, выплачивающих тебе ежемесячный рентный доход (див. доходность была на уровне 4-7% в $). Напомню, по закону REIT обязаны выплачивать 90% дохода. Было неплохо. Но после 22 года всё поломалось. Иностранные активы стало держать опасно. Пришлось все распродать (повезло, что не заблокировали) и искать альтернативы. Выбор пал на фонды Парус (торгуются на бирже, но доступны только для квалов) с ежемесячной выплатой рентного дохода (сейчас див. доходность в районе 10-12% годовых). Заглядывался на фонды АКТИВО (за которые топит бабайкин) и возможно SimpleEstate. Див. доходность примерно на том же уровне, что и у Паруса. Но останавливала высокая цена пая (100-300 тыс. ₽) и полное отсутствие ликвидности. Чтобы выйти из паев, нужно снижать цену на десятки процентов либо ждать покупателя несколько недель-месяцев (это как продавать настоящую недвижку). Но ради диверсификации всё равно хотелось немного расширить линейку инструментов другими УК, и я готов был закрыть глаза на некоторые их недостатки. Но подсознательно что-то меня сдерживало. Из месяца в месяц откладывал покупки до лучших времен. И вот появилась еще одна причина, пройти мимо тех же фондов Активо. НАЛОГИ!!! Оказывается, если ЗПИФ не торгуется на бирже, то ЛДВ к нему не применить! Учитывая, что обычно рентные фонды покупаются на долгий срок и недвижимость, как правило, дорожает с годами, то при продаже в будущем можно попасть на ОЧЕНЬ БОЛЬШИЕ НАЛОГИ на прирост капитала. А оно нам надо? ==== К примеру, при росте цен на 10%/год, через 15 лет владения, при продаже в виде налога придется заплатить 40% от первоначальной стоимости пая, а через 20 лет - 75%. Условно, купил пай за 100 000 рублей. Через 15 лет стоимость выросла до 420 000₽. Чистая прибыль = 320 тыс. Налог с продажи (13%) составит - 41 000₽. А через 20 лет - 75 тыс. ₽ . ==== Теперь точно не буду покупать не биржевые ЗПИФ. Пойду искать что-то другое.... пока приглядываюсь к ЗПИФ "Акцент 5" (НЕ ИИР) ===== У вас есть фонды недвижимости в портфеле? @VseDengy
Перейти к посту Открыть в браузере
Если у вас установлено приложение,
вы можете сразу перейти в канал