Юридический компас
Продажа квартиры в ипотеке: пошаговая инструкция на 2026 год 🏠💼📅
С сентября 2024 года действует упрощённый порядок самостоятельной продажи ипотечного жилья (ст. 37.1 ФЗ № 102-ФЗ). Теперь не нужно гасить кредит своими деньгами — можно продать квартиру и закрыть долг за счёт вырученных средств.
Шаг 1. Узнайте остаток долга и условия погашения 💳
Запросите в банке (через приложение или менеджера) справку об остатке задолженности с процентами на дату сделки и условия досрочного погашения. По закону, заявление на досрочное погашение подаётся за 30 дней, если иное не указано в договоре.
Шаг 2. Подайте в банк заявление о самостоятельной продаже ✍️
Это ключевой шаг по новому закону. Заявление подписывают все собственники и созаёмщики. Банк обязан ответить в течение 10 рабочих дней: либо согласием (с указанием минимальной цены продажи и счёта для расчётов), либо мотивированным отказом.
Шаг 3. Найдите покупателя 🔍
На продажу даётся 4 месяца (с возможностью продления ещё на 4). Цена не может быть ниже минимальной, указанной банком (обычно это сумма долга с процентами). Разница при продаже по более высокой цене возвращается вам. Рекомендуется сразу указывать в объявлении, что квартира в залоге — для многих это плюс, так как объект уже проверен банком.
Шаг 4. Соберите документы 📑
Вам понадобятся: паспорта всех собственников, выписка из ЕГРН, кредитный договор, согласие банка на продажу, закладная (если есть), нотариальное согласие супруга(и), разрешение органов опеки (если есть доли детей или использовался маткапитал), справка об отсутствии долгов по ЖКУ и отчёт об оценке (для покупателя с ипотекой).
Шаг 5. Проведите сделку и расчёты 💰
Используйте безопасные способы расчётов: аккредитив, эскроу-счёт или нотариальный депозит. Деньги от покупателя поступят на специальный счёт, указанный банком. Банк автоматически погасит кредит и инициирует снятие обременения.
Шаг 6. Снимите обременение и зарегистрируйте сделку 📜
После погашения кредита банк направляет в Росреестр документы для снятия залога. Затем договор купли-продажи регистрируется в Росреестре (срок от 1 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи).
Шаг 7. Получите деньги 💵
После регистрации перехода права собственности вы получаете остаток суммы (разницу между ценой продажи и долгом банку).
Альтернативные способы продажи:
1. Досрочное погашение своими средствами: самый простой вариант, если есть деньги.
2. Переоформление ипотеки на покупателя: банк проверяет нового заёмщика, но идёт на это неохотно.
3. Продажа через банк: банк сам ищет покупателя, но может установить цену ниже рыночной.
Налоги ⚖️
При продаже квартиры, которой вы владели менее минимального срока (3 или 5 лет), нужно уплатить НДФЛ 13%. Налог можно уменьшить, применив вычет (до 1 млн ₽) или вычет в размере расходов на покупку (сумма покупки + проценты по ипотеке).
Краткий чек-лист ✔️
- Запросить остаток долга.
- Подать в банк заявление о самостоятельной продаже.
- Получить согласие банка.
- Найти покупателя в течение 4 месяцев.
- Собрать документы.
- Провести сделку через аккредитив/эскроу.
- Дождаться погашения кредита, снятия обременения и регистрации.
- Получить остаток денег.
Начинайте процесс за 3–4 месяца до желаемой даты сделки.
Подписка - https://max.ru/channel_Zherebenko_A_A
Репост - https://max.ru/channel_Zherebenko_A_A/AaDodzvpfaw Если у вас установлено приложение,
вы можете сразу перейти в канал